L'immobilier 2026 en Gironde : pourquoi la crise s’accentue et que faire ?

En 2026, la Gironde fait face à l’une des plus fortes pénuries de logements neufs jamais enregistrées depuis plus de vingt ans.

Bordeaux Métropole, le Bassin d’Arcachon, le Médoc et les villes périphériques connaissent toutes la même situation : l’offre de chantier se raréfient et les prix se maintiennent à un niveau élevé malgré une demande toujours bien présente.

Dans cet article complet, nous analysons les causes profondes de cette crise, ses conséquences pour les acheteurs et les investisseurs, et surtout les opportunités encore accessibles, notamment via les retours de lots, les logements en livraison immédiate sous les radars.

Bienvenue dans une analyse 100 % Gironde, claire, détaillée et pmatique.

Les tendances de l'immobilier en Gironde

Une crise structurelle qui s’accentue en 2026

L’année 2026 marque un tournant dans l’immobilier neuf en Gironde.

Après une décennie de tension progressive, le marché bascule durablement dans une logique de rareté structurelle. Plusieurs signaux concordent :

 le nombre de permis de construire n’a jamais été aussi bas

 les promoteurs renoncent à lancer des programmes faute de ventes en pré commercialisation

 plusieurs communes freinent les nouvelles constructions

 les coûts de construction restent élevés

 les banques imposent des conditions de financement toujours strictes.

Le résultat est simple : la production de logements neufs est insuffisante pour absorber la demande, que ce soit pour l’achat de résidence principale, l’investissement locatif ou l’accession aidée

Pourquoi l’offre de logements neufs s’effondre en Gironde ?

Des permis de construire en chute

Depuis 2023, les permis de construire délivrés en Gironde s’effondrent. Le phénomène est national, mais la Gironde fait partie des départements les plus touchés en raison de :

 son attractivité exceptionnelle

 l’arrivée continue de nouveaux résidents

 la rareté du foncier disponible

 la pression écologiste sur l’artificialisation des sols (loi ZAN)

Le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) pousse les communes à réduire fortement l’ouverture de nouvelles zones constructibles.

Résultat : les terrains disponibles pour les promoteurs se comptent sur les doigts d’une main.

Des coûts de construction encore très élevés

Même si les prix des matériaux se stabilisent en 2026, ils restent largement supérieurs à ceux d’avant 2020 :

 hausse du prix du béton

 tensions dans la filière bois

 inflation sur la main-d’œuvre qualifiée

 exigences énergétiques (RE2020) plus coûteuses.

Un promoteur girondin ne peut pas vendre à un prix trop bas sans perdre de l’argent. Donc s’il n’a pas l’assurance de vendre rapidement, il gèle le projet.

Le retour des exigences bancaires strictes

L’accès au crédit reste plus complexe :

 durcissement des critères HCSF

 taux encore élevés en 2026 malgré une légère détente

 exigence d’apport dans la plupart des banques

 refus pour certains profils pourtant solvables.

Moins de personnes financent, donc moins de programmes se lancent

Un climat politique local parfois défavorable au neuf

Certaines communes de Gironde s’opposent désormais au développement massif des opérations immobilières :

 préservation des espaces naturels

 lutte contre la densification

 refus de certaines hauteurs

 limitation des projets sur le littoral

 tensions avec les habitants et associations.

Le résultat est visible : des programmes retardés, modifiés ou annulés.

Une demande qui reste forte, mais qui se reporte sur l’ancien

Les ménages qui ne trouvent pas de neuf se tournent vers :

 les logements anciens rénovés

 les maisons de villages

 les appartements anciens dans Bordeaux intramuros.

Cette pression sur l’ancien aggrave encore la rareté dans le neuf.

Les zones les plus touchées en Gironde en 2026

Bordeaux Métropole : la paralysie des programmes neufs

À Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Cenon, Lormont ou Villenave d’Ornon, l’offre est au plus bas.

Les rares programmes disponibles sont :

 de petites résidences

 des opérations de promoteurs locaux

 des retours de lots

 des livraisons immédiates issues de programmes lancés avant 2023.

Le pipeline de production est quasiment vide. Les mises en chantier prévues pour 2026 sont extrêmement faible

Bassin d’Arcachon : un territoire saturé

Entre Arcachon, La Teste-De-Buch, Andernos ou Gujan-Mestras, la réalité est encore plus forte :

 foncier rarissime

 restrictions écologiques

 prix très élevés

 délais administratifs longs.

Résultat : à peine quelques programmes chaque année.

Médoc : une tension silencieuse mais bien réelle

Le Médoc attire de plus en plus de ménages grâce :

 à ses prix plus accessibles

 à son cadre naturel

 à l’arrivée d’entreprises liées au vin et au tourisme.

Mais l’offre neuve y est minuscule et souvent limitée à de petites maisons ou résidences de 15 à 25 lots.

Libourne, Langon, Le Bouscat, Eysines : les marchés secondaires en difficulté

Ces zones, autrefois dynamiques, souffrent désormais de :

 l’arrêt de nombreux projets

 des coûts de construction trop élevés pour des prix de vente raisonnables

 moins d’investisseurs

Les conséquences de cette pénurie sur les acheteurs en 2026

Des prix qui ne baissent pas, malgré le contexte

Contrairement à l’immobilier ancien, le neuf ne peut pas baisser fortement : il coûte trop cher à produire. Résultat en Gironde :

 des prix stables ou légèrement haussiers dans le neuf

 un écart croissant avec l’ancien

 des biens très vite réservés

Une concurrence accrue entre acheteurs

Avec très peu d'offres :

 les retours de lots partent rapidement

 les livraisons immédiates deviennent rares

 les seconds choix deviennent les premiers choix.

Les ménages doivent se positionner rapidement.

Des délais de livraison plus longs

De nombreux projets :

 commencent tardivement

 s’étalent sur plusieurs années

 changent d’entreprise ou subissent des retards

Des opportunités réduites pour l’investissement locatif

Le Pinel a disparu, les dispositifs se réduisent et l’offre manque. Mais paradoxalement, cela renforce la demande locative, donc la tension favorable au bailleur.

Quelles opportunités restent encore en 2026 pour l'immobilier en Gironde ?

Malgré un marché difficile, il existe encore des solutions pour acheter un logement neuf

Les retours de lots : la meilleure opportunité du moment

Les retours de lots sont des logements déjà réservés mais remis en vente suite à un :

 changement de projet du réservataire

 refus de prêt

 divorce

 mutation professionnelle.

Ils présentent deux avantages majeurs :

1. Prix bloqué à l’époque de la réservation (souvent 2024-2025, avant les hausses récentes).

2. Livraison plus rapide. C’est l’expertise principale de Sélection Immo Neuf : mettre en avant ces pépites invisibles sur les portails classiques.

Les logements en livraison immédiate

Ceux-ci sont parfaits pour :

 les investisseurs cherchant à défiscaliser dès maintenant

 les acheteurs voulant emménager rapidement

 ceux qui refusent de prendre un risque sur la construction.

Ils permettent aussi :

 d’éviter les retards

 de visiter le logement

 d’obtenir un financement plus facilement (les banques préfèrent le déjà sorti de terre).

Les programmes de petites tailles

Les résidences de :

 10

 15

 25

lots échappent souvent à la crise car elles nécessitent moins de pré commercialisation. Ce sont souvent des promoteurs locaux qui travaillent sur des terrains déjà maîtrisés.

Les communes proches des grands pôles

Autour de Bordeaux et du Bassin :

 Martignas

 Saint-Médard-en-Jalles

 Le Taillan-Médoc

 Gradignan

 Parempuyre

 Tresses

offrent encore quelques opérations raisonnables.

Les maisons neuves individuelles

Moins nombreuses mais encore accessibles dans :

 le Médoc

 le Libournais

 le Sud Gironde.

Elles profitent d’un coût au m² plus bas en périphérie.

Comment acheter dans un marché aussi tendu ?

Voici plusieurs conseils stratégiques pour réussir son achat en Gironde en 2026.

Se positionner rapidement sur les retours de lots

Dans un contexte de rareté, la vitesse est essentielle. Lorsqu’un lot revient en vente :

 il faut vérifier la faisabilité financière dans les 48h

 obtenir une attestation bancaire rapide

 demander toutes les informations dès le premier contact.

Préparer le financement en amont

En 2026, les dossiers bien préparés passent mieux :

 attestation de financement

 simulation validée

 apport disponible si nécessaire.

Cela permet de débloquer une option immédiatement.

Considérer les communes en développement

Certaines villes présentent encore des prix équilibrés avec une vraie qualité de vie :

 Le Haillan

 Bruges

 Saumos

 Blanquefort

Conclusion : un marché difficile, mais riche en opportunités pour les acheteurs réactifs

L’offre de logements neufs est historiquement basse en 2026 en Gironde. Pour autant, ce n’est pas un marché fermé. Des opportunités existent encore, surtout dans :

 les retours de lots

 les livraisons immédiates

 les communes périphériques

 les maisons neuves.

Le secret ? Être réactif, accompagné et informé des bons plans avant tout le monde. C’est précisément la vocation de Sélection Immo Neuf : détecter les pépites dans un marché rare et complexe