Comment réussir son premier investissement locatif dans le neuf à Bordeaux et environs ?
- Sélection Immo Neuf
- 11 avr.
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 6 jours
Si vous êtes primo-investisseur et que vous envisagez un premier achat immobilier à Bordeaux et alentours pour faire de la location, cela est effectivement une excellente option, et voici pourquoi :
Entre attractivité économique, demande locative constante, et régimes fiscaux avantageux, la région coche en effet beaucoup de cases.
Mais attention : réussir un premier investissement immobilier à Bordeaux ne s’improvise pas. Il faut allier stratégie, réalisme financier, et bonne connaissance du terrain. Ce article complet est là pour vous y aider.
Sommaire
Pourquoi Bordeaux attire autant d’investisseurs ?
Bordeaux est l’une des villes les plus dynamiques de France.
Classée régulièrement dans le top 5 des villes où il fait bon vivre et investir, elle réunit plusieurs atouts majeurs :
1. Une démographie en croissance constante
• +25 % de population en 10 ans dans la métropole bordelaise
• Plus de 100 000 étudiants chaque année
• Une attractivité qui dépasse largement la région Nouvelle-Aquitaine
2. Une économie en pleine mutation
• Pôles d’excellence : numérique (French Tech), aéronautique, santé, vin et tourisme
• Extension du tramway, développement de l’OIN Bordeaux-Euratlantique, LGV : Bordeaux est à 2h de Paris en TGV
3. Une tension locative très forte
• Dans certains quartiers comme Saint-Michel ou les Chartrons, plus de 8 demandes pour un seul bien
• Des loyers qui progressent plus vite que la moyenne nationale
Les erreurs fréquentes des primo-investisseurs à Bordeaux (et comment les éviter)
Avant d’acheter les yeux fermés un studio neuf à Bordeaux « rentable » à 7 %, voici les pièges les plus courants :
1. Se fier uniquement au rendement brut
Un 7 % brut peut cacher une vacance locative importante, des charges lourdes ou un quartier mal desservi. Regardez toujours le rendement net après charges, et idéalement le cashflow net.
2. Ignorer les dynamiques de quartier
Ce n’est pas parce qu’un quartier est “à la mode” aujourd’hui qu’il le sera demain. Certains coins de la rive droite (Floirac, Cenon) montent en puissance, tandis que d’autres zones saturent. Connaître la ville est crucial.
3. Sous-estimer le coût de la rénovation ou du meublé
Un bien à rafraîchir ou à meubler peut sembler une bonne affaire... sauf si le budget travaux explose. Faites toujours des devis avant l’achat, pas après.
Quelle stratégie adopter pour un premier investissement locatif à Bordeaux ?
Stratégie n°1 : Le meublé étudiant (LMNP)
Idéal pour : petit budget, fiscalité avantageuse, rotation rapide
Zone : Talence, Pessac, Saint-Augustin, Bordeaux Bastide
Avantages :
• Loyers plus élevés que si logement vide
• Possibilité d’amortir le bien via le régime LMNP
• Demande étudiante constante
À savoir : Prévoir du temps pour la gestion, ou déléguer à une agence
Stratégie n°2 : La colocation
Idéal pour : maximiser la rentabilité sur des surfaces T3 ou T4
Zone : Bordeaux centre, Chartrons, Nansouty, Victoire
Avantages :
• Rentabilité jusqu’à 6-7 %
• Loyers cumulés plus élevés qu’une location classique
• Bonne stabilité si bien ciblée
Attention : Immeubles anciens = charges, insonorisation, contraintes de copropriété
Stratégie n°3 : La location courte durée ou saisonnière
Idéal pour : maximiser les loyers sur des périodes ciblées
Zone : Bordeaux centre, Bassin d’Arcachon, Cap Ferret (si résidence secondaire)
Avantages :
• Rentabilité forte en haute saison
• Plus grande flexibilité
Freins :
• Réglementation stricte à Bordeaux (autorisation mairie requise)
• Nécessite gestion rigoureuse ou prestataire
Les secteurs les plus porteurs en Gironde pour investir dans l’immobilier neuf
1. Bordeaux intra-muros
• Rive gauche (Chartrons, Saint-Seurin) : prestige + valorisation
• Rive droite (Bastide, La Benauge) : potentiel de développement
• Saint-Michel, Nansouty : forte demande étudiante, rendement intéressant
2. Les communes périphériques de Bordeaux
• Talence / Pessac / Gradignan : cœur du campus universitaire, tram B, très forte tension locative
• Mérignac : second pôle économique après Bordeaux, aéroport, hôpital Pellegrin
• Bègles / Floirac / Cenon : très bons rapports prix/rentabilité, zones de revalorisation urbaine
3. Le littoral
• Arcachon / Gujan-Mestras : location saisonnière haut de gamme
• Lacanau / Le Porge / Cap Ferret : niche, mais rendement saisonnier intéressant si bien géré
Fiscalité : comment optimiser votre premier investissement à Bordeaux ?
1. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
• Permet d’amortir le bien et le mobilier
• Revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années
• Idéal pour petits logements meublés
2. Le logement locatif intermédiaire
• Fiscalité avantageuse
• Demande locative élevée
• Sécurité des loyers (car locataires souvent plus stables)
3. Le déficit foncier (pour biens anciens à rénover)
• Permet de déduire les travaux de vos revenus fonciers
• Très utile si vous êtes fortement imposé
• Nécessite un bien à fort potentiel
Etapes concrètes pour réussir votre premier achat immobilier locatif à Bordeaux
1. Clarifiez votre stratégie et votre budget (location nue/meublée, montant max, apport disponible)
2. Étudiez les quartiers avec une vraie logique locative (où se trouvent vos locataires cibles ?)
3. Sélectionnez le bon bien (surface, emplacement, état, charges)
4. Montez un dossier de financement solide (faites appel à un courtier si besoin)
5. Anticipez la gestion (agence ou en direct, assurances, entretien)
6. Suivez vos performances (rentabilité, vacance, impôts)
Témoignage : Julie, 32 ans, primo-investisseuse à Pessac
“Je n’avais jamais investi avant. J’ai commencé avec un studio meublé à Talence, juste à côté de la fac. Mon budget était de 125 000 €. J’ai trouvé un bien neuf et plus particulièrement un retour de lot immobilier neuf que j’ai pu louer à 540 € par mois en meublé. Deux ans plus tard, je vise un second achat sur Pessac.”
En résumé : investir pour la première fois à Bordeaux, c’est...
• accessible, même avec un petit budget (parking, studio, colocation)
• stratégique, si vous choisissez bien votre secteur et votre fiscalité
• rentable, si vous faites une vraie analyse et suivez vos chiffres
Bonus : Téléchargez notre mini-guide PDF “5 erreurs à éviter pour un premier achat locatif à Bordeaux” (gratuit, sans engagement)
FAQ : Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux
1. Quel est le rendement locatif moyen à Bordeaux ?
Le rendement locatif à Bordeaux varie en fonction des quartiers et du type de bien. En général, il se situe entre 3 % et 6 % brut. Les quartiers proches du centre-ville ou des universités peuvent générer un rendement plus élevé, tandis que les zones périphériques ou en développement offrent souvent un rendement plus modeste mais un potentiel de valorisation sur le long terme.
2. Quelles sont les meilleures périodes pour acheter un bien immobilier à Bordeaux ?
Les meilleures périodes pour acheter à Bordeaux sont généralement au printemps et en automne, quand le marché est plus actif, mais sans la concurrence estivale. De plus, le climat doux de Bordeaux permet de visiter les biens dans de bonnes conditions, et les prix peuvent être plus attractifs avant la période des vacances d’été.
3. Est-il possible d’investir dans un bien immobilier à Bordeaux sans apport personnel ?
Bien que cela soit plus compliqué, il est parfois possible de financer un investissement locatif à Bordeaux sans apport personnel, surtout si votre profil d’emprunteur est solide (revenus stables, pas d’endettement, etc.). Certains prêts à 110 % existent, mais ils sont moins courants et plus difficiles à obtenir. Il est préférable de disposer d’un apport pour faciliter l’obtention du crédit et bénéficier de meilleures conditions.
4. Peut-on louer un bien immobilier en meublé à Bordeaux et bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Oui, à Bordeaux, comme dans toute autre ville française, vous pouvez louer un bien meublé et bénéficier du statut LMNP. Ce statut offre des avantages fiscaux intéressants, comme l’amortissement du bien immobilier et la possibilité de déduire les charges. Cela peut être une option attractive pour les investisseurs à la recherche d’un revenu locatif stable avec un abattement fiscal.
5. Faut-il déclarer ses revenus locatifs en tant qu’investisseur immobilier à Bordeaux ?
Oui, tous les revenus générés par la location d’un bien immobilier doivent être déclarés auprès des services fiscaux. Selon le type de location (vide ou meublée), les règles de déclaration varient. Pour la location vide, les revenus sont soumis au régime foncier, tandis que pour la location meublée, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC ou du réel, selon vos revenus.
6. Quel type de travaux puis-je déduire pour optimiser mes impôts sur un investissement locatif à Bordeaux ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire un certain nombre de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, sous certaines conditions. Cela inclut la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain, la réfection de la toiture, la peinture, ou le remplacement des équipements usés. Attention cependant à ne pas confondre travaux de réparation (déductibles) et travaux de valorisation du bien (non déductibles).
7. Les prix de l’immobilier à Bordeaux continueront-ils d’augmenter dans les prochaines années ?
Les prix de l’immobilier à Bordeaux ont connu une forte hausse ces dernières années, mais la tendance pourrait ralentir dans un avenir proche. Les experts estiment que, malgré la demande toujours forte, les hausses de prix seront moins rapides en raison d’un marché plus équilibré.
Toutefois, certains secteurs en développement, comme le quartier de la Bastide, restent attractifs pour une valorisation à long terme.
8. Faut-il se tourner vers l’immobilier neuf ou ancien pour un investissement locatif à Bordeaux ?
Tout dépend de vos objectifs. L’immobilier neuf à Bordeaux peut offrir des avantages fiscaux (notamment avec la loi Pinel) et nécessite moins de travaux, ce qui est un avantage pour les investisseurs recherchant une solution clé en main. L’immobilier ancien, quant à lui, peut offrir un prix d’achat plus bas, avec un potentiel de plus-value après rénovation. Si vous avez les compétences ou un bon gestionnaire de travaux, l’ancien peut être plus rentable à long terme.
9. Quelles sont les démarches administratives pour acheter un bien immobilier neuf à Bordeaux ?
Les démarches administratives pour acheter un bien à Bordeaux sont les mêmes que pour n’importe quelle ville en France. Vous devez d’abord obtenir une réservation, puis signer l’acte authentique devant le notaire. Si vous empruntez, il faudra également effectuer une demande de prêt immobilier. N’oubliez pas la vérification des diagnostics immobiliers (si ancien) et le paiement des frais de notaire (réduits pour le neuf !)
10. Est-il possible d’acheter un bien immobilier à Bordeaux pour le revendre rapidement avec une plus-value ?
Revendre un bien immobilier rapidement à Bordeaux pour réaliser une plus-value est possible, mais cela dépend du marché et du bien en question. Les quartiers en développement, comme la Bastide ou les secteurs proches du futur tramway, peuvent offrir des opportunités de valorisation rapide. Toutefois, gardez à l’esprit que les plus-values à court terme sont souvent soumises à des taxes, et il est donc important de bien calculer les coûts et la rentabilité d’une telle opération.
