Investir dans l’immobilier locatif sans apport
- Sélection Immo Neuf
- 4 avr.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : 7 avr.
Vous rêvez de devenir propriétaire d’un bien locatif sans puiser dans votre épargne ? Bonne nouvelle : c’est loin d’être un mythe ! En 2025, de plus en plus d’investisseurs choisissent de se lancer dans l’immobilier sans verser le moindre apport personnel. Et pour cause : cette stratégie permet d’optimiser l’effet de levier du crédit, tout en conservant sa capacité d’épargne intacte.
Chez Sélection Immo Neuf, spécialiste des retours de lots en immobilier neuf en Gironde, nous constatons chaque jour qu’un projet bien construit et bien présenté peut convaincre les banques, même sans apport initial. Mais encore faut-il connaître les bonnes pratiques, les pièges à éviter, et les leviers à activer.
Dans cet article complet, nous vous guidons pas à pas pour comprendre comment financer un investissement locatif sans apport, quels en sont les avantages, et pourquoi l’immobilier neuf — notamment en Gironde —peut être une option particulièrement pertinente dans ce cadre.
SOMMAIRE
1. Financer 100 % de son projet : qu’est-ce que cela implique ?
Lorsqu’on parle d’investir sans apport, on fait en réalité référence à un financement total par emprunt, couvrant non seulement le prix d’achat du bien, mais également l’ensemble des frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, éventuels travaux, etc. On parle alors de financement à 110 %, voire plus dans certains cas.
C’est une pratique plus courante qu’on ne le pense : de nombreux investisseurs immobiliers, notamment dans le neuf, obtiennent ce type de prêt. Pourquoi ? Parce que l’immobilier est perçu comme une valeur
refuge, que la demande locative est forte (notamment dans des zones comme Bordeaux Métropole ou le Bassin d’Arcachon), et que les banques savent que le bien sera vite loué et bien valorisé.
Dans le cadre d’un achat dans le neuf, il est même plus facile de limiter le montant des frais annexes grâce à un avantage de taille : les frais de notaire réduits, souvent autour de 2 à 3 %, contre près de 8 % dans l’ancien. Cela facilite l’accès au financement intégral.
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2. Pourquoi acheter un bien pour le louer, même sans apport ?
Se constituer un patrimoine immobilier sans toucher à son épargne, c’est possible… et c’est surtout stratégiquement intelligent, à condition de bien s’y prendre. L’investissement locatif, même sans apport, offre plusieurs bénéfices majeurs :
a. Générer des revenus complémentaires
Les loyers perçus chaque mois peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de remboursement. Dans les meilleurs cas, vous obtenez même un cashflow positif : un excédent de revenus une fois toutes les charges payées.
b. Valoriser son capital dans le temps
L’immobilier a historiquement tendance à prendre de la valeur sur le long terme. En investissant aujourd’hui, vous misez sur une plus-value potentielle à la revente dans quelques années.
c. Profiter d’avantages fiscaux
Selon le régime fiscal choisi (Pinel, LMNP, déficit foncier…), il est souvent possible de réduire son imposition, voire d’obtenir un rendement net supérieur grâce à la déduction des charges, amortissements ou intérêts d’emprunt.
d. Diversifier son patrimoine
Contrairement à un placement financier volatile, l’immobilier neuf — en particulier dans des zones tendues comme la Gironde — offre une certaine stabilité. C’est un excellent complément à un portefeuille d’investissements.
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3. Obtenir un prêt immobilier sans apport : soignez votre profil
Pour décrocher un prêt à 110 % sans apport, le dossier bancaire doit être irréprochable. Car si vous ne mettez pas d’argent sur la table, il faut prouver à votre conseiller que vous êtes un emprunteur fiable et que votre
projet tient la route. Voici les éléments clés à maîtriser :
a. Des comptes bien tenus
Pas de découvert, pas de dépenses incohérentes, et idéalement un reste à vivre confortable. Les banques scrutent vos trois derniers relevés bancaires avec attention : montrez une gestion saine.
b. Une situation professionnelle stable
Les CDI hors période d’essai, les professions libérales établies ou les entrepreneurs avec plusieurs années d’activité rassurent les établissements prêteurs. La stabilité est un critère déterminant.
c. Une capacité d’endettement maîtrisée
Même avec un investissement locatif, la règle des 35 % d’endettement maximum reste la norme. Mais attention : les banques appliquent un abattement de 30 % sur les loyers prévisionnels, estimant que les 70 %
restants couvrent le crédit.
d. Un projet immobilier solide
Emplacement, typologie du bien, rentabilité prévisionnelle, tension locative dans la zone : tous ces éléments doivent jouer en votre faveur. Un appartement bien placé à Bordeaux, Talence ou Mérignac, avec un bon
rendement et une forte demande locative, rassurera plus qu’une maison isolée à faible attrait locatif.
4. Investir dans l’immobilier sans épargne : possible…mais pas n’importe comment
L’idée d’investir sans aucun capital est séduisante, mais cela ne veut pas dire que vous n’avez rien à apporter. Même sans injecter d’argent, vous devez démontrer une vraie préparation et une bonne stratégie. Voici
quelques pistes pour réussir :
a. Miser sur un bien déjà loué
C’est un excellent moyen de rassurer la banque : les loyers sont connus, le rendement est prévisible, et le locataire est déjà en place. Certains retours de lots dans le neuf proposés par Sélection Immo Neuf sont d’ailleurs déjà loués au moment de l’achat, ce qui est un atout pour votre dossier.
b. Privilégier des zones tendues
Plus la demande locative est forte (comme c’est le cas à Bordeaux, Pessac, Talence, etc.), plus vous sécurisez votre rentabilité. Le banquier sait que le risque de vacance locative est réduit.
c. Présenter un dossier béton
Tableau d’amortissement, étude de marché, simulation de rendement, plan de financement : plus vous anticipez les questions du banquier, plus vous renforcez vos chances d’obtenir un financement sans apport.
5. Qui peut investir sans apport dans l’immobilier neuf?
On pense souvent qu’il faut déjà être propriétaire de sa résidence principale pour investir… mais c’est loin d’être une obligation ! De nombreux profils peuvent se lancer, même en étant locataires.
a. Les jeunes actifs ambitieux
Si vous avez un bon CDI, une situation stable et un premier projet locatif bien préparé, vous avez toutes vos chances. C’est même un excellent moyen de préparer un futur achat de résidence principale tout en vous
constituant un patrimoine.
b. Les investisseurs aguerris
Ceux qui ont déjà un ou plusieurs biens locatifs peuvent obtenir plus facilement un nouveau prêt sans apport, car ils ont fait leurs preuves.
c. Les locataires en milieu urbain
Dans les grandes villes, de nombreux locataires préfèrent investir là où la rentabilité est meilleure, même s’ils ne sont pas encore propriétaires de leur logement principal. En Gironde, certains préfèrent rester locataires à
Bordeaux centre et investir dans le neuf à Villenave-d’Ornon, Eysines ou Lormont, où les prix sont plus abordables.
6. L’effet de levier du crédit : votre meilleur allié pour investir sans apport
L’un des plus grands atouts de l’investissement locatif sans apport, c’est l’effet de levier du crédit. C’est lui qui vous permet de faire travailler l’argent de la banque pour vous, tout en gardant votre épargne intacte.
a. Qu’est-ce que l’effet de levier immobilier?
L’idée est simple : en empruntant pour financer un bien, vous utilisez l’argent de la banque pour acheter un actif (votre bien immobilier), qui va lui-même générer des revenus (les loyers). Si ces loyers couvrent tout ou partie des mensualités de remboursement, vous vous constituez un patrimoine immobilier sans effort d’épargne immédiat.
b. Quand l’effet de levier devient puissant
Il devient particulièrement intéressant quand :
Le rendement locatif est supérieur au coût du crédit
Vous profitez de dispositifs fiscaux avantageux
Le bien prend de la valeur dans le temps
Cela permet non seulement d’améliorer la rentabilité nette de l’opération, mais aussi de vous projeter sur un second investissement plus rapidement.
c. Un filet de sécurité intégré : l’assurance emprunteur
Autre avantage : dans le cadre d’un crédit immobilier, vous êtes couvert par une assurance emprunteur. En cas d’accident de la vie, le crédit peut être remboursé par l’assurance. C’est une protection à ne pas négliger, surtout lorsqu’on investit sans apport.
7. Profiter de la fiscalité du neuf sans apport
L’immobilier neuf n’a pas que des avantages techniques : il est aussi extrêmement intéressant d’un point de vue fiscal, surtout pour les investisseurs sans apport.
a. Les intérêts d’emprunt sont déductibles
Quand vous investissez à crédit, les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance emprunteur sont déductibles de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel. Cela permet de réduire votre base imposable, voire de créer un déficit foncier reportable sur plusieurs années.
b. Le dispositif Pinel dans le neuf
Si le bien est situé en zone éligible (c’est le cas d’une grande partie de la métropole bordelaise), le dispositif Pinel vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 42 000 € sur 12 ans. Ce mécanisme est accessible même
sans apport, tant que le bien respecte les conditions (plafonds de loyers, de ressources des locataires, performance énergétique, etc.).
c. Une stratégie cohérente sur le long terme
Déduire les intérêts du crédit, optimiser sa fiscalité avec le Pinel ou le déficit foncier, tout en construisant un patrimoine sans sortir de cash au départ, c’est exactement le type de montage qu’apprécient les investisseurs
malins.
8. Et le meublé dans tout ça ? LMNP sans apport, c’est possible
La location meublée est une excellente alternative, surtout lorsqu’on vise les petites surfaces à forte demande locative comme les studios pour étudiants à Talence, Pessac, Bordeaux Chartrons, etc.
a. Le statut LMNP : un classique efficace
Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de déduire l’amortissement du bien, du mobilier, et toutes les charges des loyers perçus. Résultat : une fiscalité quasi nulle pendant plusieurs années,
même sans apport.
b. LMP : pour les plus ambitieux
Si vos recettes locatives dépassent certains seuils, vous passez au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Vous pouvez alors imputer les déficits sur vos revenus globaux, ce qui est très avantageux si vous êtes
fortement imposé.
c. Location meublée = rentabilité souvent plus forte
En moyenne, les loyers en meublé sont 15 à 20 % plus élevés que ceux en nu. C’est une stratégie payante pour maximiser le cashflow et compenser l’absence d’apport initial.
9. La SCI : une solution collective pour investir sans apport
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut être un excellent levier pour investir à plusieurs et convaincre une banque plus facilement de financer sans apport.
a. Pourquoi les banques aiment la SCI
Elles peuvent s’appuyer sur les garanties croisées entre associés, voire prendre une hypothèque sur le bien. C’est plus rassurant pour elles, surtout si les associés ont des profils complémentaires.
b. Souplesse et transmission facilitée
La SCI permet une gestion simplifiée du bien et organise facilement la transmission, par exemple entre parents et enfants. Même sans apport, c’est un outil patrimonial efficace.
c. Attention au régime fiscal choisi
En SCI, vous pouvez opter pour l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés.
Chacun a ses avantages selon votre stratégie. Mieux vaut se faire accompagner pour optimiser le montage.
10. Acheter sans apport : est-ce vraiment rentable ?
C’est la grande question : acheter sans mettre un euro, est-ce une bonne idée à long terme ? La réponse est souvent oui, à condition de bien choisir son bien et de structurer intelligemment son financement.
a. Rentabilité boostée grâce à l’emprunt
Grâce à l’effet de levier, vous achetez un actif qui prend de la valeur et génère des loyers, sans avoir mobilisé de capital personnel. C’est un moyen puissant de faire fructifier votre patrimoine.
b. Fiscalité avantageuse
En déduisant les intérêts et certaines charges, vous optimisez la fiscalité de vos loyers. Résultat : rentabilité nette améliorée, surtout si vous investissez dans le neuf avec un cadre fiscal avantageux.
c. Une stratégie duplicable
Un premier investissement réussi sans apport peut ouvrir la porte à d’autres projets. Vous créez un historique avec votre banque, augmentez vos revenus fonciers, et pouvez plus facilement réinvestir quelques années plus tard.
Conclusion : investir sans apport, un vrai levier de croissance patrimoniale
L’investissement locatif sans apport n’est pas réservé à une élite. C’est accessible à tous les profils sérieux, organisés et bien conseillés. Dans l’immobilier neuf, et particulièrement dans des zones dynamiques comme
la Gironde, cette stratégie peut vous permettre de démarrer ou développer un patrimoine immobilier solide, tout en optimisant vos finances.
Vous souhaitez profiter d’un retour de lot en immobilier neuf avec un bon rendement et un financement sans apport ?
Chez Sélection Immo Neuf, nous vous accompagnons de A à Z : sélection du bien, étude de faisabilité,
mise en relation avec des courtiers partenaires, suivi du projet… Tout est fait pour faciliter votre réussite.
